бизнес журнал

Олег Никифоров

Олег Никифоров

Инвестиции в недвижимость считаются одним из самых простых и прозрачных способов вложения денег. Однако изменения законодательства и растущий объем строительства приводят к тому, что модель “купил квартиру на старте дешево - продал на финише” уже не работает. Особенно, если речь идет о инвестициях, которые измеряются десятками миллионов рублей. Соучредитель и генеральный директор “Объединенной финансово-промышленной корпорации”, работающей под брендом Richness RealtyОлег Никифоров рассказал “Человеку дела”, как искать в стремительном потоке рынка недвижимости объекты-жемчужины.

Расскажите, какие виды инвестиций в недвижимость сегодня существуют?

Наша компания классифицирует вложения в недвижимость, начиная с расположения объекта. Работаем с двумя направлениями: городской и загородной недвижимостью. В городе можно вкладываться в жилую недвижимость, в том числе элитного сегмента, и в коммерческие помещения - офисные площади, гостиницы. Загородные объекты также многогранны. Здесь можно инвестировать в создание коттеджных поселков, организацию промышленных площадок, приобретать землю для долгосрочной сдачи в аренду или последующей перепродажи, если речь идет о динамично развивающихся районах.

Richness Realty подключается к проекту на любой стадии. У специалистов компании есть компетенции по профессиональному подбору объектов и анализу планируемой доходности с каждого квадратного метра, мы можем выступать как застройщик или профессиональный управляющий, осуществляем подбор и реализацию объектов недвижимости.

В загородных инвестициях существует понятие ленд-девелопмент. Оно включает в себя максимально комплексную деятельность по управления землей: выбор наиболее инвестиционно привлекательного участка, выявление оптимального варианта его использования, девелопмент территорий, получение прибыли.

Существует убеждение, что инвестиции в недвижимость - это всегда длинные деньги со сроком окупаемости более 10 лет. Оно верное?

Для тех проектов, которые реализовываем мы, верхняя планка срока окупаемости приближается к десятилетию. Профессиональная команда специалистов по недвижимости сокращает временные издержки на каждом из этапов реализации проекта. Например, помогаем не забуксовать при взаимодействии с коммунальными структурами по согласованию водоснабжения, подведению электричества, газа и создания объектов инфраструктуры.

Во что нужно вложить деньги, чтобы проект окупился вдвое быстрее - в пятилетний срок?

Для инвесторов, которые хотят вложиться в проект с коротким сроком окупаемости, мы предлагаем приобретение загородных земельных участков с дальнейшей застройкой. Реализация таких проектов может проходить при минимальном участии инвестора, доход получается в хорошем смысле этого слова пассивным. Исходя из заявленного бюджета управляющий партнер проводит профессиональную аналитику рынка, проверяет юридическую чистоту объекта, рассчитывает риски. Такая компания должна обладать компетенциями по согласованию всех этапов строительства с местными властями и службами, иметь собственный отдел продаж, уметь строить маркетинг на высококонкурентном рынке. Для премиального сегмента может требоваться еще более глубокая проработка объекта.

В чем отличия управляющий партнер от обычного застройщика?

Главное отличие инвестиционного партнера от обычного застройщика заключается в том, что первый изначально смотрит на совместный проект через призму доходности с каждого квадратного метра. Застройщик же - по большому счету просто исполнитель.

В долгосрочной перспективе недвижимость всегда растет в цене, даже в условиях нестабильного экономического климата и кризисов. Но это путь сохранения сбережений. Наша задача - стимулировать работу денег в недвижимости. Кстати, инвестору необязательно входить на этот рынок полностью своими средствами. Управляющий партнер помогает просчитывать частичное использование кредита в инвестициях - при каких объемах привлеченных денег и с какой ставкой это будет оправдано.

С каким объемом инвестиций работает Richness Realty?  

Управляющего партнера, реализующего проекты “под ключ”, имеет смысл привлекать при инвестировании сумм от 50 млн рублей. В этом случае на этапе подбора объекта консультанты предложат выбор между несколькими вариантами с различной доходностью, сроком окупаемости и участием инвестора в бизнес-процессах. Например, при реализации проекта гостиницы владелец может после постройки передать ее собственной управляющей компании, а может продолжить сотрудничество со своим инвестиционным партнером. В загородном сегменте с бюджетом в 50 млн рублей можно рассматривать и реализацию коттеджных поселков, и приобретение участков земли в максимально быстро растущих районах Ленинградской области.

Снимок 1 копия.jpg

В чем преимущество приобретения в качестве инвестиций элитной городской недвижимости?

До 70% предложений по элитной недвижимости Санкт-Петербурга находится в сегменте готового жилья. Поэтому приобретенная квартира, помимо стабильной прибыли от аренды, будет ежегодно расти в цене.

Какие конкурентные преимущества есть у Richness Realty на рынке элитной недвижимости?

В этом сегменте клиентов всегда интересует уникальность объекта, его неповторимость. По запросам наших инвесторов мы привлекали к созданию загородных поселков европейских архитекторов и дизайнеров. Есть даже опыт получения консультаций от известного архитектора из Индии для расчета объекта с точки зрения геобиологии.

При работе в черте Санкт-Петербурга на первый план выходит сохранение архитектурного облика, восстановление исторической значимости объекта недвижимости.

Какова география работы вашей компании?

Richness Realty (ООО “ОФПК”) присутствует на рынке недвижимости с 1996 года. За это время специалистам компании довелось реализовывать проекты в нескольких регионах России и даже сопровождать крупные сделки за рубежом - в частности, в Греции. Сегодня мы полностью сосредоточили свою деятельность в Санкт-Петербурге и Ленинградской области.

При выборе управляющего партнера для инвестиций в недвижимость мы рекомендуем пользоваться услугами не федеральных, а региональных компаний. Только когда знаешь специфику региона как свои пять пальцев, получается находить высокодоходные жемчужины на этом многогранном рынке.

Стоит отметить, что у Санкт-Петербурга есть ярко выраженная специфика, связанная с получением разрешений на строительство. В городе много исторических объектов, в связи с чем, по данным АСИ, средний срок выдачи документов составляет 129 дней. При этом инвестиционная привлекательность реализуемых в Санкт-Петербурге проектов с каждым годом растет. По недавно опубликованным данным, город улучшил свои позиции в Национальном рейтинге инвестпривлекательности и занял в нем четвертое место.

Как инвестору проверить надежность управляющего партнера? Существует ли практика публикации бизнес-кейсов на рынке недвижимости?

Публиковать результаты инвестпроектов в сфере недвижимости не принято - инвесторы следят за конфиденциальностью работы своего партнера. Поэтому у компании, специализирующейся на ведении инвестиционных проектов, должны быть построенные за собственные деньги объекты для демонстрации показателей доходности.

В портфеле реализованных Richness Realty проектов - более 70000 кв.м. городской и загородной недвижимости.

За время работы компании нашими инвесторами-партнерами стали более 100 человек. Для максимальной концентрации на задачах клиента одновременно успешно реализовываем до 10 инвестпроектов.

Чем прямые инвестиции в недвижимость лучше косвенных - через приобретение акций строительных компаний?

Если мы говорим о России, выбор компаний для инвестирования в ценные бумаги через инструменты Московской биржи ограничен - выйти на IPO могут позволить себе только гиганты рынка. Их прибыль, а значит и доход акционеров, “съедают” расходы на содержание огромного штата сотрудников и глобальный маркетинг. Кроме того, рынок долевого строительства уходит в прошлое. Теперь застройщики вынуждены работать за собственные или кредитные средства. Это дополнительные расходы, которые невозможно мгновенно заложить в стоимость жилья - конкуренция в массовом сегменте колоссальна. Соответственно, выросшие расходы еще несколько лет будут снижать прибыль акционеров.

Кроме того, инвесторы обычно задумываются о вложении в недвижимость как в максимально прозрачный актив, который можно в прямом смысле потрогать руками. В случае с биржевыми акциями у инвестора есть всего два инструмента влияния: покупка и продажа. Работая с управляющим партнером, инвестор видит и контролирует все стадии реализации проекта: от приобретения земли до маркетинговых коммуникаций. На любом этапе он может обратиться к партнеру, получить полную отчетность и увидеть проведенную работу. Процесс максимально прозрачен.

Наша команда будет рада сотрудничеству с новыми инвесторами и партнерами.

Снимок4.png



Livejournal
(Голосов: 5, Рейтинг: 3.75)


Комментарии:


Ваше имя: 

Введите Ваше сообщение

:








Журнал Chief Time для iOS Журнал Chief Time для Android

 

ht
отзывы о журнале
x
отзывы о журнале
Наша история о себе, о том, как мы создавали компанию в рубрике «Гость номера» оказала заметное влияние на доверие к компании в целом. Партнеры и соискатели узнали о нас больше, многие заочно познакомились с нами благодаря подписке на журнал. Интервью понравилось и нашим клиентам – отношения стали более доверительными...

Александр Гарашкин, генеральный директор компании «Фонд Квартир»